由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，

因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使

用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权

分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时

转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人

房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得

共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行

为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买

权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知

承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房

屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法

院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：①

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产

权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

找法小编提醒您：签订房屋买卖合同须知

1、约定应尽量详尽房屋买卖合同均为格式合同，虽然有的只是

一方负有的义务，但需对方配合的也应约定明确。如户籍迁移、家具

电器的处理、各类表计的数字确认等。这些事宜有的是附随义务，有

的是构成能否顺利履约的重要前提条件。若约定不明，往往会产生争

议。

2、贷款时间应充裕如需办理贷款的应注意，要在签订买房合同

时预留充裕的时间。因为各银行审批发放贷款的流程、条件、时间均

有不同，这些都并非个人可以掌控的，如果留有时间，那在一家银行

获贷不成的情况下，就有时间向另一家银行寻求贷款。

3、条款应留有余地具体磋商合同条款时，对于重要的合同义务，

如约定履行的期限、违约金、解除合同的条件应当明确之外，其他条

款的约定，应有一个合理的缓冲期，以弥补和挽救合同于万一。如果

没有任何挽救或回旋余地，就被动了。同时，一旦进入诉讼也很难平

衡双方的利益。

4、收集保存好证据注意保留双方履约过程中的证据很关键。在

相信对方的同时，不能失去防备而不保留证据。实际上收集和保留履

约过程中证据的行为，是明智的也是必需的，也可为日后争议的解决

带来主动和便利。如某项事情商量好后，应签订一个补充协议，包括

如有其他告知事宜，都应通过挂号信函的方式进行沟通。

5、履约应相互配合在正常情况下，交易的相对方一般不会是骗子，故在履约中应当诚实信用，在没有确凿证据证明对方有恶意的情

况下，应当善待和善解对方。对于对方履约中出现的困难或障碍，也

应给予积极的配合，为履约共同创造条件。如果紧守自己的权利，忽

视他人利益或困难，而容易造成交易的搁置，引发矛盾，增加履约的

成本。

注意事项：签订房屋买卖合同的内容：

(1)当事人的基本情况;

(2)房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等;

(3)房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国

家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定;

(4)付款的时间方式等;

(5)房屋竣工及交付的日期;

(6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定;

(7)违约责任;

(8)其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事

件处理等;

(9)合同的签订日期、地点、签字人等。