而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，

并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既

是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷

的重要依据。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、

原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那

么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下七

种：

(一)房地产分离出卖的合同

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，

因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使

用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，

或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可

以提出这种买卖合同无效。

(二)  产权未登记过户的合同

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地

的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不

能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。

故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，

并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。(三)产权主体有问题的合同

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人

房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有

人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部

分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为

也无效。

(四)侵犯优先购买权的合同

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买

权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同

等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价

同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵

犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告

该房屋买卖无效。

(五)单位违反规定购房的合同

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有

房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反

规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，

产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产

用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购

买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购

买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管

机关，否则也无效。(六)价格欺诈、显失公平的合同

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所

在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关

同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，

应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问

题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要

求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

(七)非法转让的合同

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括

买卖)：

1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限

制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的;

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。签《房屋认购书》

流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并

交付一定额度的定金，定金一般在 5000 元到 1 万元之间。定金多少

才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。

发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。

在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高

了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退

掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。

因此，在签定认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要

求终止协议，索回定金。

认购书主要内容包括：

1.  认购物业;

2.  房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

3.  付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;

4.  认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的

时间、付款地点、帐户、签约地点等。

在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以

便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签

定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托

他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费

的说明。 签定正式购房合同签完认购书后，接下来就是签定正式的

购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代

理商正式签定购房合同。